◆ 이대로 폭락한다. 그 이유

 건설업계와 보수·경제언론은 끝임 없이 집값 바닥론을 설파하고 있지만, 72주 연속 상승 중인 전세 값은 부동산 불패 신화가 무너지고 있음을 보여주는 반증이다. 부동산 시장에선 이런 공감대가 형성되어 있다. 향후 집값이 더 하락할 것이라는 예측이 우세하다보니 여력이 되더라도 집을 사기보단, 전세 값이 집값의 80% 넘어가도 전세를 벗어나지 않고 있는 것이다.  뭔 말도 안 되는 수직증축, 취득세 감면. 양도세 중과 폐지. 그 이름도 요상한 손익 공유제 등. 별의별 삐기 질로 꼬셔먹으려 했지만  이제는 잦은 삐끼 질로, 시장에 내성이 생겨 어떤 약발도 안 먹히는 최악의 상황이 되고 말았다.  사라진 ‘막달 효과’…서울 거래량 3분의 2로   거래 절벽 조짐을 보이는 서울 거래량    25일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매 거래량은 4868건에 그쳤다. 지난달 거래량(6554건)의 74.2% 수준이다. 하루 평균 거래량 역시 194건으로 지난달 하루 평균 거래량(218건)보다 24건이나 적다.  올 1월께 발생할 것으로 예상됐던 거래절벽이 일찌감치 나타나 세제혜택 종료에 따른 거래공백이 그만큼 커졌다는 것이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “취득세 영구 인하로 실수요자들은 굳이 거래를 서두를 필요가 없어졌다”며 “급매물이 줄어들고 정책 불확실성이 커지면서 부동산 시장의 관망세가 확산되고 있다”고 설명했다.  서울지역 아파트 거래량은 10월(7577건) 이후 계속 줄고 있어 ‘거래절벽’이 가시화되는 것 아니냐는 분석도 나오고 있다.    ◆ Perfect 거래절벽 온다. 니시무라 기요히코 일본은행(BOJ) 부총재  집값이 많이 떨어졌다고 하지만…. 거품 붕괴 이제 겨우 시작일 뿐….한국은 지금이 매도할 마지막 기회라고 말했다.  니시무라 부총재는 4일(미국시간) 샌디에이고에서 열린 콘퍼런스에 참석한 자리에서 “인구적 추세의 변화” 때문에 한국은 지금이 매도할 마지막 기회…. -후략————————————————————————-  절체절명! 2015년베이비부머 1000만 개 돌파. 고령화 사망화로 공동화 본격 발발.(김광수 경제 연구소) 수년 후 한국에서 일어날 일, 지금 빚내어 집 사면, 다시는 못 판다. 조선비즈 도쿄 특파원 차학봉 기자   [커버스토리 ] 빈집 800만 가구, 20년 만에 몇 토막. 단신 세대 증가 등 추가하락 불가피| 일본은 1980년대 말 이후 부동산 가격이 폭락하면서 버블이 꺼졌다. 그리고는 20년에 이르는 장기침체에 빠졌다. 제로금리에도 경기는 아직까지 되살아나지 않고 있다. 일본을 보면 한국이 보인다는 얘기들을 한다. 정말 그럴까. 일본 부동산 버블 붕괴의 실상, 그리고 이것이 우리에게 던지는 시사점을 살펴본다. 도쿄 도심에서 전철로 1시간 거리인 요코스카 시 시오이리 역세권. 대형 백화점과 호텔이 있는 상가 거리를 빠져나와 10분쯤 걸어가면 시오이리마치오초메(汐入町5丁目)라는 동네가 나온다. 미군의 제7함대가 주둔한 요코스카의 항구가 내려다보이는 역세권 주택가다.  하지만 동네 초입부터 인기척이 없다. 동네 입구에 있는 2층 임대주택용 건물 입구에 있는 우편함이 모두 텅 비어 있다. 현관 옆에 설치된 전기계량기는 돌고 있지 않았다. 주변의 단독주택들이 몰려 있는 골목길로 들어가자 마당이 잡초로 뒤덮여 있거나 창문이 깨져 있는 빈집들이 곳곳에 보였다.  한 주민은 “집주인이 죽거나 이사를 해도 새로 들어오는 사람이 없다 보니 빈집이 늘었다”고 말했다. 요코스카시가 최근 이 동네의 주택을 전수 조사한 결과, 287가구 중 53가구가 빈집이었다. 다섯 가구 중 한 가구가 빈집인 셈. 요코스카는 미 제7함대가 주둔해 있어 미군수요가 많은 데다 요코하마·도쿄 출퇴근권이어서 도쿄권에서는 비교적 상황이 좋은데도 빈집이 급증하고 있다.           ▲ 일본 도쿄도 나라(奈良)시의 주택가에서 한 여성이 자전거를 타고 입주자 모집 현수막을 내건 2층 주택 앞을 지나가고 있다. 일본은 20 여 년 지속된 저출산으로 출생인구가 급감하면서 다섯 가구 중 한 가구가 빈집이 된 동네가 허다하다. 2008년 일본 전체 가구 5711만9170가구 중 14%가 넘는 756만8000가구가 빈집이었다. /연합뉴스          빈집 늘어나는 일본 니들이 돈 받고 살아주는 맛을 알아? 日 "빈집 들어가 살아 주면 700만 원(70만 엔) 주겠다"2011.11.08 | 조선일보 |미디어다음                    ▲ 1990년대 들어 부동산 버블이 꺼졌던 일본의 도쿄. 부동산 가격 폭락으로 인해 일본은 20년간 장기침체의 고통을 겪고 있다.   일본 부동산 가격은 23년째 하락 중이다. 2005~2006년 도쿄지역을 중심으로 가격이 상승세를 보이면서 디플레 탈출의 기대감이 있었지만, 리먼 쇼크에 직격탄을 맞은 이후 계속 하락 중이다. 23년 전에 비해 부동산 가격이 대부분 몇 토막 났다. 일본 부동산 가격의 장기하락을 상징하는 대표적인 현상이 빈집의 증가다. 일본 국토교통성 조사에 따르면 2008년에 전체 5711만9170가구 중 14%가 넘는 745만9110가구가 빈집이었다. 올해는 800만 가구를 넘어설 것으로 추정된다.  빈집 증가와 경기침체로 인해 일본 주택가격이 20년 만에 몇 토막 났지만, 저출산에다 단신 세대 증가까지 겹치면서 주택가격의 추가하락이 불가피하다는 것이 일본 전문가들의 전망이다. 일본 정부는 최근 ‘국토의 장기전망’이라는 보고서를 통해 연간 출생자가 1970년대 200만 명대에서 최근 100만 명대로 급감함에 따라 올해 출생자들이 내 집 마련 수요로 전환하는 20년 후에는 빈집이 1500만 가구를 넘어설 수 있다고 전망했다. 인구가 급감하는 도쿄도 외곽 야마나시현, 나가노현, 와카야마현 등 은 다섯 집 중 한 집이 빈집이다. 하지만 도쿄도 핵심지역도 예외는 아니다. 도쿄도 전체 678만가구 중 14%인 74만7080가구가 빈집이다. 대부분 도심과 거리가 먼 신도시 등 교외지역에 집중돼 있지만 도심도 사정은 크게 다르지 않다.  도쿄도 중심 핵심지역도 여기저기 잡초만 무성한 빈땅 발생 그 옆댕이는 빈집  NHK가 연초 도쿄에서도 인기주거지로 꼽히는 세타가야(世田谷)구와 쓰기나미(杉)구의 빈집 103곳을 조사한 결과, 30% 정도는 집주인이 행방불명 상태였다. 자녀 없이 혼자 살다 죽은 후 집이 방치됐을 가능성이 크다는 분석이다. 자식이 없는 등의 이유로 재산상속인이 지정되지 않은 사망자가 연간 1만5000명에 달한다. 나머지는 투자용으로 주택을 사들였거나 자녀가 상속한 경우였는데, 주택수요 감소로 인해 주택거래가 제대로 되지 않아 폐가로 방치하고 있었다. 빈집은 관리가 제대로 되지 않아 벌레가 대량으로 발생하거나 방화 등 범죄가 잇따르는 등 흉가로 전락하고 있다.  자치단체들은 빈집이 급증하자 빈집을 강제로 헐 수 있도록 하는 조례를 만들거나 철거자금을 지원하는 등 대책 마련에 부심하고 있다. 아파트 같이 철거비가 많이 들어가는 상품은 미국 유럽처럼 철거비 예납 제도를 시행하는 조례를 만들고 있다.   ▲ 일본 도쿄 미나토구의 고층아파트 건설 현장. 일본은 2000년대 중반 부동산 펀드 붐을 타고 고층아파트 건설이 줄을 이었다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 아파트 건설은 종지부를 찍었다.   빈집이 급증하는 것은 가족구조의 변화도 큰 원인이다. 혼자 사는 단독가구가 1985년 790만 가구에서 2010년 1570만 가구로 두 배나 증가했지만 대부분의 주택은 4인 가족 중심으로 공급됐다. 일본정부 조사에 따르면 30~69㎡는 800만 가구 정도가 부족한 데 반해 150㎡ 초과 주택은 350만 가구 정도가 남아돈다.  대가족이 급감하면서 관리비가 많이 드는 큰 집을 기피하는 현상이 일반화된 것. 도심 주택가에도 방이 서너개가 넘는 단독주택에 노부부만 사는 집들이 많다. 한국도 가족구조의 변화에 대비한 정책이 필요하다. 나 홀로 사는 사람들이 급증하고 있지만 대부분 주택이 4인 가족 중심이다 보니 앞으로 수요와 공급의 불일치 문제가 발생할 수 있다.  20년 하락에 사라진 매수 마인드  일본인들은 주택가격이 20년간 하락을 거듭하다 보니 집을 살 때 집값이 오르기를 기대하고 투자하는 사람은 없다고 해도 과언이 아니다. 주택을 파는 업체들도 사정은 마찬가지였다. 기자가 찾아간 도쿄의 고층 주상복합아파트의 모델하우스 상담원은 ‘내 집 마련이 재테크에 얼마나 도움이 되는가’에 대해서는 한마디 설명도 하지 않았다.  얼마나 편리한 시설을 갖추고 있는가와 장기대출 금리에 대해 설명했을 뿐이다. 저금리인 상황에서 임대료를 감안하면 오히려 집을 사는 것이 유리하다는 것이 마케팅 포인트였다.저금리인데도 집을 사지 않는 이유는 집값이 계속 내려갈 것이라는 공포감 때문이다. 또 집을 한번 사면 되팔 수 없어 그 집에 영원히 발목이 잡힐 수 있다는 우려도 갖고 있다.  일본 주택의 거래빈도는 1% 정도에 불과하다. 향후의 집값 하락을 감안하면 차라리 임대료를 내는 것이 더 싸고 원하는 집에서 거주할 수 있다고 생각하는 사람들이 의외로 많다. 판매원은 “시세차익을 목적으로 집을 사라고 해도 누가 믿겠는가”라고 말하기도 했다.  2005년 전후로 일본의 땅값이 일부 지역을 중심으로 급등한 적이 있었다. 그것은 건설업체 간의 토지확보 경쟁으로 나타난 현상으로 일종의 미니 버블이라는 전망이 많았고 실제 리먼 쇼크 이후 땅값이 급락했고 부동산 업체들의 줄도산이 이어졌다.   한국도 일본의 전철을 그대로 밟을 것은 자명한 일이다.  가장 큰 근거는 일본보다 더 훨씬 더 빠른 속도의 저출산, 고령화가 진행되고 있기 때문이다. 일본은 2005년부터 인구 감소가 시작 했는데 한국은 20015년부터 인구가 급속도로 줄기 시작할 것이기 때문이다. 주택 가격은 단기적으로는 금리에 민감하지만 장기적으로는 인구 구조 변화 와 소득 변화에 영향을 받을 수밖에 없기 때문이다. 인구 기울기가 일본의 3곱이 넘는 한국(일본 정도만 되도 기적이겠 닷) ↓                                                                  – 이코노미 플러스 차학봉 도쿄 특파원- —————————————————————————–저 기사는 땅값. 단독 주택의 경우를 말하는 것이니까.공굴 빚쟁이는 신경 꺼.(일본은 땅 없는 공굴박스 지수는 아예없음… 이는 세계 공통) 어차피 니들은 땅 없어 결국은 30년 먹다 100% 빵원 취급 받을 치명적 악성 소모품 일뿐이니까.  착각에도 분수가 있고, 거품에도 품질이 있는 게야. 가소롭구나… 콸 콸 콸.————————————————————————거래절벽으로 죽네 사네 해도. 아직은 울 나라 주택의 거래 빈도는 10% 정도 된다 봐라. 일본은 거래 빈도가 1% 남짓 이란다. 급매물 100개 중 1개가 팔릴까 말까 란다이게 수년 후 한국에 들이 닥칠 대재앙! 이란다. 팔게 하려는 자와 못 팔게 하려는 자. 대재앙이 오기 전에, 팔게 하려는 윤상원 이와.급매물 출현을 막기 위해 못 팔게 하려고. 다주택자 투기꾼 양도세 중과 감면 등,막가파 부동산 정권 새누리 와 … 누가 더 국민을 위한 애국자냐? 새누리야! 그럼 니들과 토건족을 위해, 국민들은 평생 빚만 갚다 生 마감 하란 말이냐? 도적놈들…                    저출산. 저성장. 고령화. 결코 일본과 다른 길을 갈 수가 없다….(SBS) *** 본 정보는 투자 참고용 자료로서 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 있으며, 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 있습니다  단: 회광반조 이론에 의해, 중간 중간 반발 매수로 극히 미세한 반등에 대한 책임은 없음을 알려 드립니다.  추신) 이를 어쩌나? * 2014년 전국 20만 5000 가구 분양 7년 만에 최대 (한국 경제)* 올해 아파트 입주 물량 28만 가구 작년보다 43.3% 늘어 (파이낸셜 뉴스)  아파트만 이정도 이니 기타 주택, 오피스텔등 까지 합치면 얼마여일반 매각물량, 미분양, 떡 실신된 자영업자 매물…에다가! 올해 경매 홍수까지 덮친다네… 흐미.단군 이래 최대 물량이 쏟아 지거늘, 도장 찍을 자 씨가 말랐으니… 우야꼬?   참조) 새해 첫 분양..롯데건설 중대형 평형 청약 ‘제로’ 한국경제TV|신용훈|입력2014.01.14. 18:22  어머나! 이젠 월세까지 폭락 한다네, 별의별 희한 한게 다 폭락하고 있다네   서울 아파트 월세지수 8년 만에 하락…’공급 과잉’11시간전 | 연합인포맥스