전,월세 올 하반기 이후 하락 전망(1) 퍼옴

이명박정부 들어서면서 서울, 수도권을 중심으로 매매가격은 하락하면서도 전,월세 가격은 상승했다. 아래 전세동향 표를 보면 특히 2010년, 2011년 상승폭이 컸고상승지역도 전국적으로 광범위했다. 전,월세 상승세는 2012년 들어서 다소 진정세를 보이고 있다. 자료: 한국감정원 (이명박정부 재임기간의 전세동향)- 단위 %20082009201020112012전국1.73.47.112.33.5수도권1.74.26.3112.1서울 1.166.410.82.1강남-1.27.97.611.12.4강북3.545.110.61.8 이명박정부 들어 주택공급량은 부족하지 않았다.가격이 문제라면 문제일까 입주물량은 충분했다.서울 수도권의 경우 버블세븐 폭등기 이후 주택건설 붐은 대단했고그 결과 2008년 이후 대규모 입주물량이 나타났다. 사상 최대의 미분양아파트로 인해 정부가 취등록세 50%감면과양도소득세 감면정책을 발표하기 까지 했다. 그러나 전,월세 가격이 상승하기 시작했다.전,월세 물량 부족이 상승원인이라고 떠들었다. 그러나 미분양아파트가 2009년,2010년 들어오면서 상당물량 소진되면서 사실상 시장에서 전,월세 물량은 넉넉했다.2006년 말부터 잠실지역에 대규모 재건축이 완공되면서 약 28,000여가구의 입주가 한꺼번에 몰렸고잠실지역의 30평형 전세가 3억선까지 하락했다. 그후 2년의 임대기간이 만료되면서 전세금은 제자리를 찾아가기 시작했다. 재계약시 전세가는 4억5천을 넘어섰다.그러나 이것은 전세가 인상이 아니었고 전세가 환원이었다.그러나 주요 경제기사에서 이것을 전세가 폭등이라고 써대기 시작하고몇 번의 확대 재생산 과정을 거치면서 서울 수도권으로 광범위하게 전세가는 상승하기 시작했다. 미분양물량은 계속 줄어들었고 신축 입주는 계속되어 주택공급은 충분한 상황이었지만,부동산매매는 감소하면서전,월세 가격은 상승하는 기이한 현상이 나타난 것이다. 오랫동안 지켜보았지만 부동산 시장처럼 비이성적인 전망과 분석이 난무하는 곳은 없는 것처럼 보인다. 어찌 보면 전,월세 상승 바람은 침체된 부동산시장에 거래활성화를 부추기려는 광범위한 의도였는지도 모른다.이제 와서는 주택공급 부족이 원인이었다는 분석은 사라지고집값이 하락하자 집을 살 사람들이 집을 사기 보다는 전,월세를 살려는 풍조가 만연해져전세수요가 증가하면서 전세가가 올랐다고 점잖게 분석해 올린다.전세가 상승도 한계가 있는 만큼 작년에 주춤했다.올해 전, 월세가는 작년에 이어 완만하게 상승할 것이라고 전망하고 있다.그러나 몇가지 통계를 비교해 보아도 전,월세가 왜 상승해야 하는지 그 원인을 찾기 어렵다.통계청 발표를 보면 1995∼2010년 사이 주택>가구>인구 순으로 증가 규모가 커지고 증가율이 높았다. 이 기간 동안 인구는 397만 명(8.9%), 가구는 438만 가구(33.8%), 주택은 511만 호(53.4%) 증가했고, 가구당 평균 가구원수는 3.40명에서 2.69명으로 감소했다. 자료: 통계청- 2010~2015 가구 변화 추이계전년대비 증감비율1인 가구전년대비 증감비율2인 가구전년대비 증감비율3인 가구전년대비 증감비율201017,359,333  4,153,077  4,202,352  3,698,682  201117,687,001 1.80% 4,362,155 5.03% 4,371,316 4.02% 3,769,692 1.92% 201217,950,675 1.49% 4,538,642 4.06% 4,527,370 3.57% 3,830,458 1.61% 201318,206,328 1.42% 4,714,369 3.94% 4,682,622 3.43% 3,885,933 1.45% 201418,457,628 1.38% 4,888,724 3.70% 4,837,059 3.30% 3,938,233 1.35% 201518,705,004 1.34% 5,060,551 3.51% 4,990,573 3.17% 3,988,237 1.27% 4인 가구전년대비 증감비율5인 가구전년대비 증감비율6인 가구전년대비 증감비율7인 이상20103,905,463  1,079,843  241,081  78,835 20113,836,085 -1.8%1,041,427 -3.6%231,594 -4.0%74,732 20123,759,504 -2.0% 1,001,858 -3.8%222,066 -4.1%70,777 20133,680,670 -2.1%962,860 -3.9%212,836 -4.2%67,038 20143,601,261 -2.2% 924,874 -4.0%203,952 -4.2%63,525 20153,521,897 -2.2%888,051 -4.0%195,465 -4.2%60,230  위표를 보면 전,월세 상승이 왜 사기질이라 보는지 이해될 것이다.1~2인 가구수는 비교적 높은 비율로 증가하고 있었고,3인 가구 증가율은 평균치이다.4~6인가구는 반대로 비교적 높은 비율로 감소하고 있었다.1~2인 가구는 원룸이나 투룸의 세입자들이다. 통계청 조사결과 1~2인 가구의 주택구매 능력은 매우 낮다.결과적으로 중소형 평형의 임대 수요는 급격히 늘어나고 있지만중대형 평형의 매매, 전,월세 수요는 급격히 감소하고 있는 것이현재까지의 추세이다. 2005년~2009년 통계수치 역시 비슷하다. 그러나 전,월세가는 대부분의 주택유형과 평형에 관계없이 무차별 상승했다.1995년 이후 공급된 주택수는 증가되는 가구수에 비해 73만호 더 많이 공급되었다.2011년 이전에 입주한 주택들은 중대형 비중이 높았다.특히 이명박정부 들어 서울 수도권의 30평형 이상 주택의 경우 수요보다 공급이 초과되는 상황이 점점 더 뚜렷해지고 있었다.새집으로 누군가 들어가면 그 사람이 살던 집은전세든, 월세든 내놓게 되는 것이 맞다.매매로 내놓지 않았다면 당연히 전,월세로 나온다..당연히 물량 부족은 나타날 수 없는 구조였는데전,월세 가격은 폭등했다.언론에서는 연일 전세물량이 부족해서 그렇다고 떠들었다.부동산전문가들 역시 한 목소리로 전세물량 부족을 지적했다.집주인들은 목에 힘을 주면서 전세 가격을 올렸고정신나간 이명박 정부는 집주인들 주라고 전세대출을 부추겼다.덩달아 월세도 상승했다.제 자리를 찾아 주고 합리적인 판단을 이끌어야 할 집단들이모두 바람몰이만 했다.덕분에 돈 없는 서민들만 죽을 맛이었고 아예 희망을 접어 버렸다. 지금도 사람들은 집이 부족하다고 생각한다.여기저기 다녀보면 의외로 빈집이 많은 것을 볼 수 있는데도 그렇다.최근에는 전세 물량도 여유가 생기고월세도 다소 하락하는 양상이지만 아직도 그런 믿음은 변하지 않고 있다.그러나 올 하반기 이후 부터는 전,월세 물량이 부족해서 전,월세가 상승한다는 말은더 이상 하기 힘들어 질지 모른다.지금 집이 남아돌고 있다.지역적으로 아직 실감할 수 없는 곳도 있지만머지않아 집들이 여기저기 비어 있는 것을 보게 될 것이다.정말 집이 남아돌까 의심하는 분들 분명히 있다그러나 수요와 공급은 물리적인 대응이다.그 차이가 적을 때는 생각하는 대로 보일 수 있다.부족하다고 생각하면 부족해 보이기도 하고남는다고 생각하면 남는 것처럼 보이기도 한다.그러나 그 차이가 커지지 시작하면 내 생각이나 판단이 어떻든 시장이 그 차이를 분명하게 보여준다.올 하반기 이후 전,월세 공급물량이 수요보다 많아질 것이다.먼저 도시생활형 주택의 공급물량을 살펴본다.도시생활형 주택공급이 폭증하고 있다.도시생활형 주택은 건축기간이 짧다. 대부분 인허가 후 1년 정도면 분양이나 입주가 가능하다.서울 수도권의 경우 대규모 아파트 부지 공급이 부족하여중,소형 아파트 공급은 재건축이나 재개발이 아니라면공급이 매우 어렵다.도시생활형 주택은 임대수익형 주택으로 신축물량이 급증하면서중,소형 주택 전,월세 수요를 대부분 충족시키고 있다.따라서 도시생활형 주택의 공급량만 놓고 본다 하더라도전,월세 가격 동향은 어느정도 짐작이 가능하다.표= 서울 수도권 도시생활형 주택 인허가건수 자료 :국토해양부‘09년‘10년‘11년‘12년‘11년대비증감률전국합계1,688 20,529 83,859 123,949 47.8%서 울838 6,633 22,256 34,103 53.2%인 천184 2,218 6,080 3,718 -38.8%경 기291 3,127 20,730 36,655 76.8%표를 보면,서울 수도권이든 지방이든 도시생활형 주택 신축 인허가건수는 2011년, 2012년 폭증했다.덕분에 단독주택 필지들의 가격이 상승했다는 것을 알만한 사람들 다 알 것이다.2012년 인천은 인허가 건수가 감소했다.  인천은 이미 주택보급율이 100%를 넘어선지 오래고주택공급이 과잉된 지역이기 때문에 조정을 받고 있는 것으로 보인다.도시생활형 주택이 원룸형이 대부분이어서전,월세난 해소에 도움이 되지 않는다는 지적도 있다. 그러나 도시생활형 주택이 들어서기 시작한지 얼마 되지 않았는데원룸 공실이 30%정도나 되면서 지역에 따라서는 보증금도 절반 정도 내렸고월 임대료 역시 20~30만원 정도 하락했다.그만큼 도시생활형 주택이 공급되는 속도와 그 효과가빠르게 나타난다는 것을 증명하는 것이다. 표=도시생활형 주택 유형별 인허가 실적 자료:국토해양부구분2012년2011년전년대비 증감율계원룸형단지형계원룸형단지형계원룸형단지형전국합계123,949 102,554 21,395 83,859 72,361 11,498 47.8%41.7%86.1%서 울34,103 27,059 7,044 22,256 18,355 3,901 53.2%47.4%80.6%인 천3,718 2,471 1,247 6,080 4,116 1,964 -38.8%-40.0%-36.5%경 기36,655 31,382 5,273 20,730 18,805 1,925 76.8%66.9%173.9% 이 표에서 볼 수 있듯이 이미 작년 인허가 실적에서투룸이상 인허가 건수가 대폭 증가했다. 이미 일부는 준공이 되어 입주가 시작되고 있겠지만작년 인허가 물량은 올해 대부분 입주를 하게 될 것으로 보인다. 그동안 다소 부족했던 투룸이상의 물량공급이 증가하면서전,월세 가격이 안정되리라 생각한다. 올해 서울 수도권 도시생활형 주택 입주 물량은적게 잡아도 약 70,000호 이상일 것이다. 대충 세대수를 계산해 보면원룸형이 약 500,000세대 이상,투룸이상이 약 80,000세대 이상 공급될 것으로 보인다.통계청 추정치를 보면서울 수도권의 1인 가구는 년 평균 약 60,000가구 정도 증가하고.부부만 있는 2인 가구는 년 평균 약 73,000가구 정도 증가한다. 왜 원룸형 도시생활형주택이 단기간내에 공급과잉이 되었는지짐작이 될 것이다.올해 원룸은 처치 곤란할 정도로 남아 돌 것이다.투룸이상의 경우 역시 대부분의 지역에서 공실을 피하기 힘들 것이다.이런 현상은 경제가 좋아진다 해도 피할 수 없는 물리적인 결과이다. 공인중개사라면 어떻게 가격을 조정해야 할지 분명하게 보인다.가격을 내리지 않는 집은 공실률이 높아지고가격을 내려서라도 계약을 하겠다는 집은 공실이 없을 것이다.언젠가는 들어올 사람이 있을테니나는 이 가격을 고수하겠다고 마냥 우기면 안되는 상황이 오는 것이다.원룸, 다가구, 다세대, 단독, 오피스텔 등소형 임대주택은 올해부터 적극적으로 가격 조정에 나서야 한다.집주인들이라면 공급이 초과되기 시작했다는 점을 명심해야 한다.먼저 내리고 먼저 계약해야 공실을 피할 수 있을 것이다.세입자들이라면 여기저기 빈방,빈집이 계속 늘어날 것이므로 비싼 집을 굳이 계약할 필요가 없다.조금이라도 발품을 팔면 싸고 좋은 집을 얻을 수 있을 것이다.공인중개사라면 달라는 대로 다 계약할 수 없다는 것을 먼저 읽고 있어야 한다.결국 나보다 먼저 조정을 잘하는 공인중개사가 계약서를 작성하게 될 것이다.