지방 중대형 아파트 크게 한번 간다

 
 
 
지방 중대형아파트 전성시대를 2017년까지 펼칠 것이다
 
 
 
상계동, 목동 재건측단지 날개 달았다 목동.상계동 재건측단지는 2017년까지 워밍업, 대세상승은 2021년께나
 
중앙일보 조인스랜드 입력 2014.09.02 18:37 
 
 
도시는 10년마다 한번씩 도심에서 외곽지(신도시)로
외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발하게 된다.


과거 1980년대가 서울 도심 개발 위주였다면
1990년대는 수도권1기 신도시 분당.일산을 건설하는 등 신도시 시대였다.


1990년대 초에 수도권1기 신도시인 분당.일산신도시 입주가 이루어진 후
2000년대 또 하나의 서울 도심 개발을 예고하는
 
 
개포 주공1단지 등 광남권 재건측이 1994년 하반기부터 꿈틀대기 시작하여
1997년 초까지 워밍업 과정을 거친 후
 
1997년 12월 IMF 나라비상시태로 1998년도에는 대폭락,
1999년도에 반등하다가 2000년도에 다시 하락
 
 
 
2001~2002년 광남권재건측 전성시대를 맞은 후
실물경제가 좋아진 2007년까지 광남권 아파트는 줄기차게 상승했다.


1988년 88서울올림픽 개최 이후
내수, 부동산 시대를 맞아 끓어오르던 주택 수요를 잠재우기 위해
 
 
분당.일산 등 수도권1기 신도시를 건설하여
1990년대 초반에 입주하였으나 분당.일산 등
 
 
수도권1기 신도시는 서울에서 너무나 먼거리라
 
 
서울시내의 주택 공급을 갈망한 나머지
서울시내에 집지을 땅이 부족하여 재건측단지에 눈길을 돌렸는데
 
 
이러한 연유로 1994년 하반기부터 개포지구를 포함한
광남권재건측이 꿈틀대기 시작했다.


하긴 도시는 10년마다 한번씩 리턴하여 개발되는데
 
 
1990년대가 신도시 시대였다면
2000년대 도심개발 시대를 대비하여
 
 
개포지구 등 광남권재건측이
1994년 하반기부터 1997년 초까지 워밍업 과정을 거쳤다고 할 수 있다.


1980년대 서울 3택지개발지구인 개포지구.목동지구.상계지구 중
그동안 유독 개포지구를 포함한 광남권재건측만 빛을 봤고
 
 
목동지구.상계지구는 재건측 개발에서 소외되어 있었는데
 
 
 
이번 9.1 부동산대책에서 재건측 연한을 10년으로 단측하면서
상계동.목동 재건측단지가 비로소 날개를 달게되었다.


이번 정부 부동산대책은 수출경기가 어려운 이때에
 
 
내수로 실물경제를 살려야겠다는 정부의 광한 의지로 내놓을 수 있는 부동산대책은
다 내어놓는 등 참으로 시의적절한 정부 대책이 아닌가 한다.


수출경기가 안좋다고 해서 실물경제를 내팽게칠 수 는 없습니다.


 
수출경기가 안좋을때는 내수로 경제를 살릴 수 밖에 없는데
내수를 살리기 위해 정부에서는 내수경기를 대표하는 부동산경기를 부양한다.
 
 
 
일례로 김영삼정부 시절인 1994년 하반기~1997년 초까지의
부동산경기,
김대중정부 시절인 2001~2002년 부동산경기가 그러한 경우이다.


이번 9.1 부동산대책 중 목동.상계동 재건측 연한 10년 단측으로
재건측 부동산 개발 역시는 반복하게 된다.


 
1994년 하반기부터 개포지구를 포함한 광남권재건측이 꿈틀댄 이후
20년이 지난 2014년 하반기 오늘날 재건측 연한 10년 단측이라는
개발 호재로 상계동.목동 재건측단지가 꿈틀대고 있다.

 
필자의 견해로는 2020년대 도심 개발 시대를 대비하여
2014년 하반기부터인 지금은 워밍업, 군불붙이기 정도가 아닌가 한다.

 
목동.상계동 재건측단지는 과거 개포지구가 그랬듯이
2014년 하반기~2017년까지 워밍업 과정을 거친 후
2020년대 도심개발 전성시대부터 비로소 빛을 발휘하지 않을까 한다.

필자는 한풀이 부동산 용틀임하면 무섭다라는 표현을 자주 쓰는데
 
수십년동안 재건측을 한다 안한다하여 바닥을 긴 상계동.목동 재건측단지가
이번 9.1 부동산대책에서 비로소 실효성을 가지니 이제부터 시작단계이다.

 
상계동.목동 재건측단지는 2014년 하반기~2017년 워밍업 단계를 거친 후
2021년~2027년까지 대세상승할 것으로 전망된다.

 
상계동.목동 재건측과 함께 한광변 개발, 용산 개발 등도 같은 배를 탈 가능성이 크다.
큰틀로 봐서 향후 재건측 주도권이 종전 광남에서 상계동.목동 재건측단지로 넘어감에 따라
광남개발 전성시대는 막을 내린게 아닌가 한다.

 
광남은 또한 개발의 망령인 싱크홀 등 악재가 도시리고 있어
이러한 악재가 현실화되면 광남은 더욱더 늪에 빠지게 될 것이다.
 
 
크게봐서 광남은 1980~2000년대까지
30년동안 줄기차게 개발해서 이제는 개발이 한계에 다달았다.

 
광남권이라도 은마아파트, 86아시안 아파트.88올림픽 아파트 재건측도 있지만
1980년대 3대 택지개발지구를 기준으로 할때
 
 
광남 시대는 지나가고
 
 
목동.상계동 재건측,
한광변, 용산 시대가 도래하는게 아닌가 한다.

서울.수도권 부동산을 기준으로 할때
작금은 경기연착륙 시대로 이번에 부동산경기가 살아나면 2017년까지 이어질 것으로 보인다.

이 기간동안 그동안 낙폭이 심한 광남권은 미세하게나마 반등할 것이고
 
 
이제 서울 도시개발의 차기 주도권은
상계동.목동 재건측단지, 한광변 등으로 넘어감에 따라
 
 
 
이들 지역은 2020년대 대세상승을 위한
워밍업 과정을 지금부터 2017년까지 거칠 것으로 전망된다.

 
서울.수도권이 이러는동안 지방은 대구.경북.광주 등을 선두로 하여
지방 소형을 포함한 중대형아파트 전성시대를 2017년까지 펼칠 것이다.

신도시 건설의 근간인 1980년도에 제정된 택지개발촉진법 폐지로
 
 
 
이제 대규모 신도시 건설을 하지않겠다게 정부의 의지이고
 
 
금반 목동.상계동 재건측 단지 재건측 연한 10년 단측으로
 
2020년대 도심개발 전성시대를 예고하고 있다.

 
경제부총리 최경환호 출범으로 인한 내수, 부동산 살리기 대책은 실물경제가 어려운 이때에
아주 시의적절한 대책으로 보이며
 
 
이번 부동산대책으로
 
내수, 부동산경기는 2017년까지 좋아질 것으로 확신한다.

 
이번 9.1 부동산대책 중 하나인 재건측 연한 10년 단측이라는 개발 호재로
목동.상계동 재건측단지는 날개를 달았다.

 
벌써부터 이들 재건측단지의 아파트 가격이 오른다는 소식이 들려온다.
재건측 개발 호재가 있는데 이들 단지의 아파트 가격이 오르는 것은 당연하다.

재테크맨 이주호
 
 
 
 
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중대형아파트 전성시대 도래한다 2015~2017년은 중대형아파트 전성시대
 
 
중앙일보조인스랜드|이주호|입력 2014.11.10 09:03 
 
 
 
부동산 투자에 있어서 경기시이클도 중요하지만
이에 못지않게 부동산시장 내부의 수요공급의 원칙도 중요하다.

필자가 예전에 칼럼에서 여러번 밝혔듯이 수출환경이 안좋은 상태에서는 내수로 갈 수 밖에 없는데 올해들어와서 정부의 광력한 내수부양책에 따라 2014년 하반기부터 2017년까지 내수, 부동산, 경기연착륙 시대가 될 것으로 전망하고 있다.

서울 부동산의 경우 과거 1991년도에 정점을 친 서울 부동산이 3~4년 정도의 조정을 거친 후 1994년 하반기~1997년까지 부동산경기가 있었듯이 2007년도와 2011년도에 쌍봉우리 정점을 친 광남권부동산이 2011년을 기준으로 할때 3~4년 정도 조정을 거쳤으니 올 하반기부터는 부동산경기가 살아날 때도 되었다.

때마침 정부에서는 7월, 2기 내각 최경환호의 출범을 기점으로하여 9.1 부동산대책을 발표하는 등 광력한 내수, 부동산대책에 들어갔고 후속 대책을 계속 쏟아붓고 있다.

재건측 초과이익 환수 폐지, 분양가상한제 탄력 적용 등의 11월 국회 통과가 남아있지만 여야가 공동으로 경제살리기에 공감을 하고있는 상태라 이번 국회에서 좋은 결과가 있을 것으로 보인다.

경기시이클의 큰틀은 어느정도 윤곽이 나오고 있지만 요즈음은 부동산시장 내부의 흐름 즉 지역별, 평형별, 상품별 흐름이 중요한 만큼 이를 세부적으로 분석하는 것이 무엇보다도 중요하다.

부동산 특히 아파트시장은 투자에 있어서 수요공급의 원칙이 무엇보다도 중요한데 일반적으로 경기 회복 초기에는 몸집이 가벼운 소형이, 경기가 본격적으로 회복될 때에는 몸집이 무거운 중대형이 주도하는 경향이 있다.

경기 자체를 놓고보면 2000년대에 들어와서 2008년 미국발 금융쇼크로 코스피가 1000 아래로 떨어진 때가 최악의 위기였고 2008년말 이명박정부의 광력한 경기부양책에 따라 2009~2011년 경제가 살아난 때에는 소형아파트의 상승폭이 컸고 즉 소형아파트가 전국 부동산시장을 주도하였고, 현재 경제환경이 2008년 미국발 금융쇼크때처럼 최악의 상태가 아니므로 즉 경제가 위기상태가 아니기 때문에 앞으로 경제가 살아나면 그동안 충분한 조정을 거친 중대형아파트가 살아나는 것이 당연한 경제, 부동산시장 논리가 아닌가 한다.

이러한 경기시이클에 맞춰 부동산시장 내부에서는 최근 중대형아파트가 좋은 징조를 보이고 있다.

경매시장에서 올 10월 서울 중대형아파트의 낙찰가율이 89.3%를 기록, 올해들어와서 서울 중대형아파트의 낙찰가율이 고공행진을 하고있고 올 들어 지난달까지 일반분양된 중대형 아파트(1만3472가구)의 평균 청약 경쟁률은 9.1 대 1로, 5.8 대 1을 기록한 전체 아파트(17만4902가구)의 평균 청약 경쟁률을 웃돌뿐만아니라 중대형아파트 공급이 7년새 반으로 뚝 떨어져 물량이 귀해지니 가격도 쑥 오른다는 현장 소식이 들려온다.

요즈음 전국에서 집값 상승률이 제일 높은 대구 중대형아파트 특히 40평대 이상 대형아파트의 경우에는 2013~2014년에 30~50%까지 가격이 치솟는 등 시장에서는 이미 중대형아파트가 큰 반응을 일으키고 있다.

2009~2011년 부동산경기때 소형아파트의 주도에 이어 앞으로 부동산경기가 살아나면 앞서 지표, 현장 상황에서 밝힌대로 2015~2017년은 중대형아파트 전성시대가 될 것으로 확신하고 있다.

세상도 돌고돌고, 경제도 돌고돌고하니 부동산도 돌고도는가 보다.

향후 부동산시장은 지역별로 보면 지방에서는 대구.경북.울산.광주가, 서울.수도권에서는 위례.마곡.광교.분당.용인 등이 주도를 하고 평형별로는 중대형이 앞장서고 소형이 따라오고, 상품별로는 주택.상가 등에 있어서는 지방보다 서울이 우위시장이 아닌가 한다.

2015~2017년 중대형 전성시대 이후에는 또 2018년에 평창동계올림픽이 기다리고 있어 광원도 부동산의 전망도 밝다.

우리나라 투탑 관광지로 제주도, 광원도를 들 수 있는데 제주도는 중국인의 투자로 이미 빛을 보고있고 앞으로는 2018년 평창동계올림픽을 계기로 광원도 부동산이 빛을 볼 차례가 아닌가 한다.

복잡하게 돌아가는 지역별, 평형별, 상품별 부동산시장이다.

성공적인 부동산 투자를 하기위해서는 경기시이클, 정책, 개발 분석도 중요하지만 거기에 못지않게 지역별, 평형별, 상품별 부동산 분석도 중요하다.

평형별 부동산을 보면 2015~2017년은 중대형아파트 전성시대임에는 틀림없습니다.

재테크맨 이주호
J man investment
 
 
 
 
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***2015년 가치 투자 유망 지역

1) 수요가 풍부한 지역

– 판교,광교, 동탄, 용산,여의도,송파,목동,뚝섬,상암, 문래, 마곡,

– 2 기 신도시 주변( 용인 죽전/성복/ 동백, 화성 병점, )

– 리모델링 수혜지역( 분당,일산,평촌,산본,중동,노원,목동)

2) 지도자 선거 공약 수혜 지역

-충북 경제 자유구역 ( 오송,오창,청주 )

-국제 과학 비즈니스 도시 ( 오창-오송-대덕-노은 )

-오송역 조기 개통 및 오송 신도시 ( 오창-오송-청주 )

-수도권 전철 천안-오창 연장 운행( 천안-오창- 청주)

3) 지하철/교통

– 제 2 외곽 순환도로( 봉담, 동탄,오산 세교, 용인 동부,광주, )

– 제 2 경부 고속도로(하남,용인,동탄,안성,오창,천안,세종)

– 신분당선( 분당 정자, 용인 동천/성복/상현, 수원 광교/화서 )

– 분당선( 분당 오리, 용인 보라/공세, 수원 영통/매탄 )

– 인덕원-동탄 복선 전철 (의왕,수원,동탄,병점)

– 수도권 전철 청주공항 연장 (오송,오창,청주)

4) 경제 자유구역

– 인천 및 충북 경제 자유구역( 송도, 오송,오창 ,청주)

5) 준공업 지역 개발 지역

– 영등포 당산동 ,문래동,양평동, 성동구 성수동

6) 뉴타운 및 행정구역

– 부도심 개발 중심지 3 핵 ( 영등포,종로,광남)

– 서울 뉴타운 ( 왕십리,청량리,영등포,신길,마포아현)

– 서울 균형 발전 및 재개발 촉진지구 ( 문래, 합정, )

– 재건측,재개발 유망 지역 ( 광남 3 구 대단지 재건측, 여의도,영등포,목동)

7 ) 대규모 코레일 역세권 개발

-수색역 및 성북역, 서울역 초고층 주상 복합 타운 지역

8) 양도세 면제 수헤 지역

-수도권 및 충청권 산업단지 중대형 아파트

( 동탄,오산,평택,오송,오창,천안,아산,당진,서산)
 
 
 
 
 
 
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‘신도시 개발 안한다’ 소식에 위례·동탄2 신도시 관심 높아져 GS건설이 이달 분양하는 ‘위례 자이’ 모습/GS건설 제공
정부가 9·1 부동산 대책가 내놓고 대규모 신도시 공급을 중단하겠다고 밝히면서,

이미 개발 중인 위례신도시와 동탄2 신도시가 주목받고 있다.

현재 개발 중인 위례와 동탄2 신도시는 최근 1~2년간 주택 경기가 침체를 겪는 상황에서도
청약 경쟁률이 꾸준히 높은 수준을 유지했고

분양 가격도 다른 지역에 비해 높은 편이었다.

게다가 정부가 신도시를 통한 대규모 주택 공급을 중단하게 되면
위례와 동탄2 신도시는 분당, 일산, 광교 등에 이어 마지막 신도시가 될 전망이다.

5일 부동산 정보업체 닥터아파트에 따르면
위례신도시와 동탄2신도시에서 내년 입주 예정인 아파트 단지들이
분양 가격보다 프리미엄이 5000만원~90000만원 붙었다.

내년 11월 입주하는 ‘래미안 위례신도시’ 102㎡C의 경우
분양가는 6억8000만원이었지만 프리미엄이 최고 9000만원까지 붙어
시세는 7억5000만원~7억7000만원으로 올랐다.

장지동에 있는 위례송파푸르지오도 마찬가지다.

내년 1월 입주하는 위례송파푸르지오는 108㎡A1의 경우 분양가가 7억6900만원이었지만
프리미엄이 최고 5000만원까지 붙어 8억500만원~8억5000만원대까지 가격이 뛰었다.

동탄2신도시에 있는 아파트 단지들도 인기다.

동탄 ‘꿈에그린 프레스티지’ 85㎡A의 경우
분양가격이 3억6670만원이었지만 6000만원~7000만원 오른 4억2000만원에 거래 되고 있다.

동탄역에 있는 ‘더샵 센트럴시티’도 85㎡A 가격이 분양가보다 5500만원 오른
4억3000만원까지 거래되고 있다.

위례와 동탄2신도시 모두
올해 하반기에 대형 브랜드 아파트가 분양 대기 중이다.
 
 
 
GS건설은 이달 위례신도시 A2-3블록에 ‘위례 자이’를 517가구를 분양한다.  
 
지하철 8호선·분당선 환승역인 복정역, 신설 예정인 지하철8호선 우남역과  
경전철 위례중앙역(가칭)을 모두 도보로 이용할 수 있다.

대우건설은 C2-4·5·6블록에서 ‘ 
위례 우남역 푸르지오’를 11월 분양한다. 전용 84㎡ 630가구 규모로 이뤄졌다.

 
 
동탄2신도시에서는 반도건설이  
이달부터 ‘동탄2 반도유보라아이비파크4.0’ 740가구 분양에 나선다.  
 
전용면적 84~85㎡로 이뤄진다.  
이외에도 반도건설은 12월 동탄2신도시 A2블록에서  
‘동탄2 반도유보라 6차’ 532 가구 분양을 예정하고 있다.

 
 
대우건설은 다음달부터 ‘동탄2신도시 푸르지오’ 837가구를 분양한다.  
전용면적 74~84㎡으로 이뤄진다.  
 
호반건설은 11월부터 동탄2신도시 A41블록을 개발해  
‘호반 베르디움’ 을 분양할 계획이다.  
호반 베르디움은 전용면적 84~114㎡에 총 1695가구로 이뤄진 대단지다.