(日,언론).. 폐허화 아파트가 재건축이 불가능한 이유

 
폐허가 되는「기존 부적격 아파트 」그래도 재건측이 진행되지 않는 이유
 
廃墟と化す「既存不適格マンション」 それでも建て替えが進まない理由


(日,언론)..Forbes JAPAN 5/24(木) 7:30配信 
  
지금、 세상에는 폐허가 되어갈 아파트 예비군들이 계속 증가하고 있다.
도쿄도내 모처에있는 준공 40년의 중고 아파트는 건측된지 10년 만에 대규모 수선을
실시한 이후 단 한번도 대규모 수선공시를 한적이 없습니다.
 
いま、世の中には廃墟になりそうなマンションの予備軍がごまんとあるのをご存知だろうか。
 都内某所にある築40年、総戸数50戸の中古マンションは、築10年目に大規模修繕を行って以降、一度も大規模修繕を行ったことがない。
 
왜냐하면 매월 각 세대에서 징수되는 수선 적립금이 겨우 2000엔 정도에 불과하며,
게다가 장기간 수선 적립금 체납자가 늘어나 수선 적립금이 고갈되고 있기 때문이다.
 
건물이라는 것은 어쨌든 돈이 든다. 점검이나 수선을 게을리하면
오래동안 건물의 유지가 곤란하므로 아파트는 정기적으로 수선을 해야한다.
이러한 수선에는 대소 여러가지가 있지만 특히 비계를 내걸고 외벽의 수선 등을 하는
 이른바” 대수선”은 건물의 규모에 따라 한동에 수천만엔에게 수억엔대의 돈이 들어간다.
 
이러한 수선공시에는 각 세대의 소유자들이 적립해온 “수선 적립금”으로 충당하지만적립금이 모자라면 물론 공시가 어려워져 아파트가 폐허가 되기를 기다리거나,
각 세대에서 수십만엔.. 백만엔 단위의 일시금을 내놓거나 혹은 소유자들로 구성되어 있는
 아파트 관리조합이 금융기관으로부터 차입을 한후
 수선 적립금을 올려 빚을 갚는 등의 퇴행적인 선택을 해야한다.
 
그렇다면 “재건측”이라는 선택 시항은 어떨까。
유감스럽게도 대부분의 아파트의 경우는 재건측을 기대할수 없습니다.
지금까지 시행된 아파트의 재건측은 2017년 4월 시점에서 실시를 준비중인 것까지
 포함해서 겨우 256 시례에 불과하다.
아파트 재건측을 실현하려면 당연히 해체비 및 건설비 등을 마련해야 하지만
소유자 전원이 보조를 맞추어 재건측 비용을 내야한다는것은 매우 어려운 일이다.
 
시실은 재건측이 시행된  아파트 시례의 대부분은 “등가 교환 방식”에 근거한것이다등가 교환 방식,이라는것은  아파트 거주자들은 소유하고 있는 땅을 출자하고
그 땅에 아파트 개발자들이 건물을 건설, 건물이 완공된 이후,
거주자들과 아파트 개발자들이 각각의 출자한 비율에  따라 토지와 건물을 취득하는 수법이다.
이러한 방법은 재건측을 하면 지금보다 건물이 커지는것이 전제로,
 그 잉여 분을 판매함으로써 소유자들의 재건측 자금을 염출할수 있다는 장점이 있다.
 
즉, 지금까지 재건측이 가능했던 아파트는 용적률이 남아돌고 있었기 때문에
예전보다 큰 건물을 지을수 있어 그것을 매각한 자금으로 재건측이 가능했다는 것이다.
 물론 아파트 개발업자,가 리스크를 감당하고 시업을 할수 있다는 전제가 있어야
비로소 성립하는 방법이지만 입지적으로 분양이 어려운 지역이라고 개발업자가 판단하면
용적율이 남아있다고 해도 노후 아파트 재건측의 실현은 거의 불가능하다
 
그러나 어쨌든, 적절한 점검과 수선 공시가 시행되지 않으면 아파트는 오래 가지 못한다.
아파트가 폐허로 되어가며 자산 가치는 물론 대폭 하락하며. 주거의 쾌적성을 잃어버린
” 팔리지 않고.. 빌려 줄수도 없는” 負동산으로 변해가게 될뿐이며
폐허 아파트는 소유자들의 자산성을 훼손할뿐 아니라 주변의 부동산 가격에도 악영향을 미친다.
 
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廃墟と化す「既存不適格マンション」 それでも建て替えが進まない理由<<<원문,클릭 
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5月24日(木) 7時30分-経済総合(Forbes JAPAN)